Kymmenen vuotta tuottohistoriaa – ja moninkertai­sesti edessä

Asuntosäästö täyttää huhtikuun alussa kymmenen vuotta, joten tämänkertaisessa blogitekstissä haastattelemme aktiivista hallituksen jäsentä, Janne Weanderia, joka on ollut matkassa mukana alusta alkaen.

Janne, mitkä ovat päällimmäiset fiilikset yhtiön kymmenen vuoden etapista?

Asuntosäästö on tosiaan perustettu vajaa kymmenen vuotta sitten ja on ollut ilo sekä kunnia olla mukana matkassa aivan alusta saakka. Virallinen syntymäpäivä taitaa olla kaupparekisteriin merkitty 30.4.2014.

Kaikki lähti aikoinaan pienestä ideasta, voisiko asuntosijoittamista tehdä toisella, verotuksellisesti tehokkaammalla tavalla ja isommilla volyymeilla. Matka siihen, että pääsimme lopulta julkaisemaan sijoituspalvelumme, oli pitkä ja byrokraattinen – sisältäen jopa kaksi vuotta kestäneet neuvottelut finanssivalvonnan kanssa. Tällöin kävimme läpi koko liiketoimintamallin aina riskienhallinnasta sijoittajaprofiileihin.

Nykytilannetta katsoessa ja alun kasvukipuja peilaten, voin rehellisesti todeta, että olen varsin onnellinen omistautuneesta tiimistämme sekä yhtiön saavutuksista nykypäivään saakka – puhumattakaan tulevaisuuden kasvunäkymistä.

Kuinka nykyinen liiketoimintamalli syntyi?

Olin tuolloin aloitteleva asuntosijoittaja omistaen muutamia kohteita ja kaipasin itse skaalautuvuutta hajautuksen muodossa. Tuolloin vaihtoehtoina olivat pääasiassa ainoastaan uudiskohteisiin sijoittavat pankkien rahastot sekä muutama aloitteleva REIT-rahasto. Kyseiset rahastot eivät kuitenkaan painottaneet sijoittamista kassavirtaan, vaan mahdollinen tuotto perustui enemmän arvonnousuun. Minä koin kassavirtaan panostamisen turvallisempana vaihtoehtona. Toisaalta asuntosijoittamisen suosio oli kasvussa, enkä halunnut toimia kaikkein ruuhkaisimmilla markkinoilla. Koin, että kasvukolmion kärkien ulkopuolellakin oli elämää, mutta ei tarvinnut kilpailla ammattimaisten sijoittajien kanssa.

Jo yliopistoaikoina ajattelin, asuessani eri paikkakunnilla, että asuntosijoittamisen peruslähtökohtia on kaksi: Se perustapa olisi ostaa asunto Helsingin, Turun tai Tampereen keskustan ruutukaava-alueilta. Toisena lähestymistapana olisi ostaa asuntoja maakuntien kasvukeskusten keskusta-alueiden tuntumasta, mutta kuitenkin arvonsa hyvin pitäviltä alueilta. Näissä kohteissa saisi paljon enemmän kassavirtaa suhteessa asunnon hintaan. Lisäksi koko 2010-luvun tällaiset alueet olivat hieman huonossa huudossa, mutta nyt tilanne on suhteellisesti alkanut vähän korjaantumaan. Nyt muutkin ajattelevat, että esimerkiksi se remontoidun taloyhtiön vanha perheasunto Jyväskylästä voisi sittenkin olla hyvä myös sijoitusmielessä.

Asuntosäästön sijoitustoiminta on aina perustunut selkeään kassavirtaan nojaavaan linjaan: osinkoa maksetaan vuokratulosta ja asetettujen tuottotavoitteiden mukaisesti, ottamatta kuitenkaan turhia riskejä.

Yhtiömme toimintalogiikka on ollut sinällään jo innovaatio alusta alkaen. Käänsimme perinteisen sijoitusrahaston logiikan päälaelleen: yhtiö saa mahdollisen palkkion vasta tulevaisuudessa etuoikeutetun osakkeen omistajan tuoton jälkeen. Tämä ohjenuora takaa sen, että kaikkien sijoittajien etu on aina yhtenevä, mutta myös sen, että etuoikeutetun osakkeen omistaja on aina etusijalla.

Millaisia markkinariskejä näet?

Suurimpana riskinä näen nyt Venäjän tilanteen. Me olemme vahvasti osa EU:ta ja turvallisuuskysymysten lisäksi olemme hyvin riippuvaisia Venäjän raaka-aineista. Raaka-aineilla on suora vaikutus inflaatioon ja sitä kautta reaalitalouteen. Toisaalta inflaation pitäisi pidemmällä aikavälillä tukea asuntojen hintoja. Tuotantokustannukset tuskin laskevat, joten rakentamisen käynnistyminen vie aikaa. Tämän vuoksi meillä voi pian olla jopa pula asunnoista, mutta se ei olisi yhtiöllemme huono asia.

Mikrotason riskeistä voin nostaa esiin yhtiömme koon: olemme sarallamme aika pieni toimija ja meillä on kolme kokoaikaista työntekijää, joten henkilöriski on olennainen asia, joka tulee huomioida jokapäiväisessä tekemisessä. Tähän olemmekin panostaneet prosesseissa ja siinä että kaikki tekevät töitä hieman ristiin, jotta kokonaiskuva säilyy. Onneksi meillä on myös aktiivinen ja monipuolista osaamista omaava hallitus, joka on aina valmiina tukemaan yhtiötä myös operatiivisella puolella. Pienellä yhtiöllä aina haasteita riittää, mutta eiköhän niistä jatkossakin kunnialla selvitä yhdessä yhteen hiileen puhaltamalla.

Millainen tiimi on yhtiön taustalla ja miten se on kehittynyt vuosien varrella?

Asuntosäästössä on alusta saakka ollut monipuolista osaamista ja nykyinen tiimi on muotoutunut vuosien varrella yllättävänkin luontevasti. Alkuun, kun asuntoja oli huomattavasti vähemmän, yhtiö kasvoi lähinnä uskolla toimivaan liikeideaan ja kysyntään. Mielenkiintoinen huomio suhteessa aloitteleviin yhtiöihin jo ensimmäisten vuosien aikana oli, että olimme yhtiö, jolla oli rahaa, mutta ongelma, että mistä löytäisimme sijoitusstrategiaan sopivia asuntoja ostettavaksi. Yleensä nuorilla yhtiöillä tilanne on juuri päinvastainen eli tiedetään mihin rahaa halutaan käyttää, mutta rahaa ei ole.

Mitä enemmän olemme saaneet jalansijaa markkinassa, niin sitä tehokkaammaksi toiminta ja prosessit ovat ajan myötä kehittyneet. Henkilöstöä tuemme monin eri tavoin ja rohkaisemme kouluttautumaan lisää. Henkilöstömme tehokkuus näkyy hienosti esimerkiksi koko ajan loistavalla tasolla pysyvässä vuokrausasteessa. Lisäksi kuten jo aikaisemmin mainitsin, niin tehokkaan operatiivisen porukkamme lisäksi hallituksemme jäseniltä löytyy kokemusta niin pankkien sijoitusjohtajana toimimisesta, rahoituksen professuurista kuin start-up yhtiöiden johtamisesta sekä digitaalisesta pankkiliiketoiminnasta. Uskon että tämä on vahva voimavara tiimille ja tuo luottamusta muillekin yhtiön sidosryhmille. Jokaista mukana olevaa on yhdistänyt myös erityinen ja omakohtainen intohimo asuntosijoittamista kohtaan.

Näkemykset nykymarkkinasta ja tulevaisuus?

Markkina on nyt ollut monelle toimijalle haasteellinen, mutta meille se on tarjonnut myös poikkeuksellisia mahdollisuuksia, ja tähän asti olemme selviytyneet suhteellisina voittajina. Viimeisen 10 vuoden aikana olemme kasvaneet noin 12 miljoonan euron portfolioksi, noudattaen nöyrästi strategiaamme turhia riskejä välttäen. Tavoitteena on jatkaa hallittua ja kassavirtaan perustuvaa kasvua myös tulevaisuudessa. Viimeiset pari vuotta on osoittanut, että olemme oikealla linjalla ja pärjänneet markkinoiden stressitestissä erinomaisesti.

Näkisin, että tavoitteena on tehdä yhdessä rauhallista sekä tuottoisaa matkaa myös seuraava vuosikymmen ja kasvattaa pitkän ajan kuluessa portfolioon yksi nolla lisää. Jatkamme nykyisellä strategialla myös tulevaisuudessa eli haemme pääasiassa hyvin tuntemistamme korkeakoulukaupungeista kassavirtakohteita, jotka sopivat pitkän aikavälin sijoituksiksi. Toisaalta aina on syytä suhtautua kriittisesti omiin näkemyksiin ja pyrkiä kehittämään toimintaa ja strategioita.