Asuntosijoittaminen suosittu ja monia kiinnostava sijoitusmuoto, jossa houkuttelevat vakaa ja pitkäaikainen tuotto sekä asunnon arvonnousu. Tässä artikkelissa tarjoamme perustietoa asuntosijoittamisesta aloittelevalle sijoittajalle, joka harkitsee ensimmäisen sijoitusasunnon hankkimista.
Asunnoista voi tavoitella tuottoa monella tapaa
Asuntosijoittaminen tarkoittaa asuinkiinteistöjen hankintaa ja vuokrausta tuoton saamiseksi. Asuntosijoittamisella voi tavoitella tuottoja vuokraamalla asunnot, pyrkimällä hyötymään asunnon arvonnoususta pitkällä aikavälillä tai näiden yhdistelmällä. Sijoitusasunnon voi hankkia myös lyhytaikaista vuokraamista varten tai tavoitella tuottoa flippaamalla, eli ostamalla kunnostettavan asunnon ja myymällä sen remontin jälkeen voitolla eteenpäin.
Asuntosijoittaminen kiinnostaa monesta syystä
Asuntosijoittamisessa houkuttelevat muun muassa vakaa ja pitkäaikainen tuotto, mahdollinen arvonnousu ja varallisuuden kertyminen.
Pitkäaikainen ja vakaa kassavirta: asuntosijoittaminen on pitkäjänteistä toimintaa, ja useimmat ostavat sijoitusasunnon tavoitteenaan vuokrata ja pitää asunto pitkään. Vuokralle laitettu asunto tuottaa kuukausittaista kassavirtaa ja mahdollista sijoituslainaa voi lyhentää vuokratuotolla.
Arvonnousu: asuntojen hintakehitys on verrattain vakaata, ja valitsemalla sijoituskohteen paikkakunnan huolella, asunnon arvon alenemisen todennäköisyys on pieni.
Varallisuuden kertyminen ja velkavipu: kun otat lainaa sijoitusasuntoa varten, saat tuottoa suuremmalle omaisuudelle kuin ilman lainaa. Jos lainan korko on vuokratuottoa pienempi, nostaa tämä sijoittamasi rahan tuottoa ja tätä kutsutaan velkavivuksi. Lyhentämällä lainaa kertyy varallisuutta melkein kuin itsestään.
Asuntosijoittaminen ei kuitenkaan ole sopiva sijoitustapa kaikille: se vaatii alkupääomaa ja varsinkin alussa on paljon pohjatyötä tehtäväksi. Lisäksi sijoitusasunto vaatii hallinnointia, joten se ei ole kovin passiivinen sijoitusmuoto.
Mitä tulee ottaa huomioon ennen sijoitusasunnon valintaa?
Rahoitus sijoitusasuntoon
Sijoitusasunto rahoitetaan useimmiten pankkilainalla. Lainaa myönnetään useimmiten asunnon vakuusarvon verran eli noin 70 % ostettavan sijoitusasunnon hinnasta. Jäljelle jäävä summa on omarahoitusosuus, joka tulee maksaa käteisellä tai johon tarvitaan lisävakuutta muusta velattomasta omaisuudesta.
Rahoituksen yhteydessä tulee laskea sijoitusasunnon kannattavuus: mikä on alueen vuokrataso, ja jääkö kassavirta kulujen jälkeen positiiviseksi.
Sijoitusasunnon valinta
Pienet asunnot suurissa kaupungeissa ovat suosittuja sijoituskohteita, mutta eivät ainoita mahdollisuuksia. Sijoitusasunnon valinnassa kannattaa tutustua niin alueeseen ja sen vuokramarkkinoihin, kuin myös taloyhtiöön ja itse asuntoon.
Tunne markkina: kasvukeskukset ja isot kaupungit ovat houkuttelevia kohteita asuntosijoittamiselle, mutta myös paikallistuntemus on tärkeää. Hyvien kulkuyhteyksien päässä sijaitsevat asunnot ovat suosittuja koteja. Tutustu mahdollisuuksien mukaan alueen vuokratasoon ja siihen, kuinka paljon alueella on vapaita vuokra-asuntoja.
Valitse oikea asunto: tutustu paitsi asuntoon, myös taloyhtiön tietoihin huolellisesti. Mitä remontteja on tehty, mitä on suunnitteilla ja mikä on taloyhtiön taloudellinen tilanne? Taloyhtiön tulevat remontit vaikuttavat sijoittajan kustannuksiin sekä voivat joissain tapauksissa haitata asunnon vuokrausta. Asunnon kunto ja remontit taas vaikuttavat asumismukavuuteen, vuokrattavuuteen ja vuokralaisten pysyvyyteen. Paras vuokralainen on yleensä henkilö, joka on vakaassa elämäntilanteessa ja haluaa asua samalla paikalla pitkään. Vuokralaisen vaihtuessa eteen voi tulla tyhjiä kuukausia tai remonttitarpeita ennen seuraavan vuokralaisen löytymistä.
Sijoitusasunnon hallinta
Asuntosijoittaminen ei ole useinkaan kovin passiivista sijoittamista, vaan se vaatii hallinnollista ja joskus hyvinkin konkreettista työtä.
Vuokralaisen valinta edellyttää asunnon esittelyä, taustojen tarkastamista ja vuokrasopimuksen laatimista. Erityisesti vanhoissa asunnoissa on ylläpito- ja korjaustöitä. Lisäksi asunnon hallinnointi vaatii yhteistyötä isännöitsijän, huoltoyhtiön ja muiden kiinteistöalan ammattilaisten kanssa.
Sijoitusasuntojen hallinta hoituukin usein sujuvimmin silloin, kun kohde on lähellä omaa asuinpaikkaa.
Asuntosijoittaminen ja verotus
Vuokratulon verotus
Sijoitusasunnosta saatavaa vuokratuloa verotetaan pääomatulona. Vuonna 2024 pääomatulojen veroprosentti on 30 000 euroon asti 30 % ja sen ylittävältä osalta 34 %.
Vuokratuloista voidaan tehdä vähennyksiä. Vähennettäviä kuluja ovat esimerkiksi hoitovastike sekä muut asuntosijoittamisen kulut, kuten vuokravälittäjän kulut, kodinkoneiden hankinta ja matkakulut vuokra-asunnon hoitoon liittyen.
Sijoitusasunnon myynnin verotus
Sijoitusasunnon luovutusvoitto eli myynnistä saatu voitto verotetaan pääomatulona. Jos myyt asunnon tappiolla, tappion voi vähentää samana verovuonna ja viitenä seuraavana vuonna saaduista luovutusvoitoista.
Kuten kaikkeen sijoittamiseen, myös asuntosijoittamiseen liittyy aina riskejä. Niihin kuuluvat esimerkiksi asuntojen hinnan vaihtelu, asunto- ja vuokralaiskohtaiset riskit sekä korkoriski. Toisaalta asuntosijoittamisesta saatava tuotto on usein vakaampaa verrattuna esimerkiksi osakemarkkinoihin.
Sijoitusasunnon riskien hallinta on keskeinen osa menestyvää sijoittamista. Sijainnin huolellinen valinta on erityisen tärkeää: sijoittajan tulisi valita alue, jossa on hyvät liikenneyhteydet, palvelut ja työpaikat, sillä ne vetävät puoleensa luotettavia vuokralaisia. Vuokralaisten taustat tulee aina tarkistaa maksuhäiriöiden välttämiseksi. Monipuolinen sijoitussalkku tasapainottaa riskejä – sijoittajan ei tule sijoittaa kaikkea yhteen asuntoon tai alueelle.
Asunnon kunnosta huolehtiminen säännöllisillä tarkastuksilla ja ylläpidolla on oleellista. Vakuutukset, kuten vuokranantajan vastuuvakuutus, suojaavat vahinkojen varalta. Sijoittajalla tulisi olla taloudellinen puskurirahasto yllättävien kulujen ja tyhjien kuukausien kattamiseksi. Markkinatrendien ja sääntelymuutosten seuraaminen on tärkeää, jotta sijoittaja voi tehdä informoituja päätöksiä sijoitustensa suhteen.
Vaikka riskien realisoitumiseen ei aina pystytä vaikuttamaan, niiden vaikutusta voi pyrkiä minimoimaan hyvällä suunnittelulla ja varautumisella.
Miten Asuntosäästö sijoittaa asuntoihin?
Asuntosäästö noudattaa sijoitustoiminnassaan seuraavia periaatteita:
Riskien hallinta: Asuntosäästö minimoi riskit hajauttamalla sijoitukset useisiin eri kaupunkeihin ja valitsemalla kohteet tarkkojen kriteerien mukaan. Kohteiden tulee esimerkiksi sijaita muuttovoittoisilla paikkakunnilla ja niiden vuosittaisen tuottoprosentin tulee olla yli 6 % kulujen jälkeen.
Pääoman suojaaminen: Yhtiö pyrkii minimoimaan pääoman menettämisen riskiä sijoittamalla vakaisiin kohteisiin ja käyttämällä tarvittaessa korkosuojausta. Asuntosäästö hyödyntää pitkän maturiteetin lainoja ja suojaa velkarahoituksensa korkoriskiltä yli 90-prosenttisesti.
Läpinäkyvyys: Asuntosäästö tarjoaa sijoittajilleen säännölliset raportit ja tilannekatsaukset, jotta sijoittajat voivat seurata sijoitustensa kehitystä ja yhtiön toimintaa. Tämä lisää sijoitustoiminnan läpinäkyvyyttä ja luotettavuutta.
Asuntosäästö tarjoaa helpon tavan lähestyä asuntosijoittamista
Asuntosäästön tavoitteena on mahdollistaa asuntosijoittaminen jokaiselle. Jos asuntosijoittamisen hallinnolliset velvoitteet tuntuvat liian aikaa vieviltä, alkupääoman suuruus liian suurelta tai yksittäiseen asuntoon sijoittaminen liian riskialttiilta, Asuntosäästö tarjoaa helpon tavan lähestyä asuntosijoittamista.
Sijoittamisen voi aloittaa vain 500 eurolla, jopa 7 % osinkotuotto maksetaan kerran kvartaalissa – ja se on 75-prosenttisesti verovapaata.
