Huoneenvuokralainsäädännön päivitys
Huoneenvuokralainsäädännön päivitystä varten oikeusministeriö perusti vuonna 2023 työryhmän valmistelemaan huoneenvuokralainsäädännön uudistusta Petteri Orpon hallitusohjelman perusteella. Työryhmän tarkoituksena oli päivittää yli 25 vuotta vanhaa vuokralainsäädäntöä. Vuonna 1995 annettuun lakiin on vuosien varrella tehty lähinnä vähäisempiä teknisluonteisia muutoksia.
Asuinhuoneistojen vuokraamisessa toimintaympäristö on kuitenkin muuttunut lain säätämisestä, joten työryhmän tehtävänä oli arvioida lain toimivuutta ja sen muutostarpeita. Työryhmä antoi mietintönsä lainsäädännön muutoksista joulukuussa 2024 ja alustava arvio lain voimaan astumiselle on vuoden 2026 alkupuolella.
Viimeisen 30 vuoden aikana vuokra-asuminen on yleistynyt, ja noin 1,6 miljoonaa suomalaista asuu nykyään vuokralla. Tänä aikana vuokranantajien määrä on kasvanut noin 360 000:een. Vuokralainsäädännön muutosehdotuksista suurin osa parantaa vuokramarkkinoiden toimintaa niin vuokralaisten kuin vuokranantajienkin näkökulmasta.
Alan keskeisien järjestöjen edustajista koostuva työryhmä esitti muutoksia muun muassa vuokrasuhteen viestintään, huoneiston asukkaiden ilmoittamisvelvollisuuteen sekä vuokrasuhteen purkamiseen.
Vuokralainsäädännön uudistusten taustalla on halu tehdä vuokrasuhteista oikeudenmukaisempia ja ennakoitavampia. Tavoitteena on luoda tasapainoiset pelisäännöt, jotka suojelevat vuokralaisia ilman, että se vaikeuttaa vuokranantajien liiketoimintaa.
Mitä päivityksiä työryhmä esitti vuokralainsäädäntöön?
Työryhmä esitti mietinnössään muun muassa seuraavia muutoksia nykyiseen vuokralainsäädäntöön:
Yhdistelmäsopimukset
Yleisesti vuokramarkkinoilla on käytössä toistaiseksi voimassa oleva sopimus, jossa on säädetty vuokrasuhteen vähimmäiskesto, jonka aikana vuokrasopimuksen irtisanomismahdollisuutta on rajoitettu. Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus, jossa ensimmäinen mahdollinen irtisanomisajan alkamisajankohdan siirtäminen tietyn ajan, yleiskielessä määräajan, vastaa käytännössä sitä, että vuokrasuhde on voimassa määräajan.
Tämän vuoksi työryhmä esitti, että yhdistelmäsopimuksia muutettaisiin niin, että kankeasta ensimmäisestä mahdollisesta irtisanomisajan alkamiskohdan sopimisesta luovuttaisiin. Vuokrasopimukset voitaisiin jatkossa sopia aluksi määräaikaisina tiettyyn päivämäärään asti, jonka jälkeen ne jatkuisivat toistaiseksi voimassa olevina. Vuokrasopimuksen päättyminen edellyttäisi tällaisissa sopimuksissa irtisanomisilmoitusta ja irtisanomisaikojen noudattamista.
Tiedoksianto
Nykyinen lainsäädäntö vaatii tietyissä tilanteissa tiedoksiantoa vuokralaiselle muilla kuin sähköisillä tavoilla. Jotta tiedonannon säännökset vastaisivat nykyaikaa ja huomioisivat digitaalisen kehityksen, työryhmä esitti, että tiedoksiantojen osalta mahdollistettaisiin koko vuokrasuhteen viestinnän hoitaminen sähköisesti. Tällöin myös esimerkiksi purkamisvaroituksen voisi toimittaa pelkästään sähköisiä kanavia käyttäen.
Ilmoitusvelvollisuus
Lainsäädäntöön esitettiin lisäys vuokralaisen ilmoitusvelvollisuudesta. Voimassa olevassa laissa ei ole säännöksiä, jotka velvoittaisivat vuokralaisen ilmoittamaan huoneistossa asuvista henkilöistä. Vuokralaisella on oikeus käyttää asuinhuoneistoa yhteisenä kotina puolisonsa, ja perheeseen kuuluvien lasken kanssa sekä myös yhteisenä kotina lähisukulaisiensa ja puolisonsa lähisukulaisten kanssa, jos siitä ei aiheudu huomattavaa haittaa tai häiriötä vuokranantajalle.
Työryhmä esittääkin lainsäädäntöön lisäystä, joka toisi vuokralaiselle velvollisuuden ilmoittaa vuokranantajalle kaikista huoneiston asukkaista. Vuokralaisen tulisi ilmoittaa vuokranantajalle kirjallisesti asukkaiden lukumäärä sekä se, mihin heidän huoneistossaan asumisen oikeus perustuu. Täysi-ikäisistä asukkaista tulisi ilmoittaa myös heidän nimensä, syntymäaikansa sekä yhteystietonsa.
Huoneistoon jätetyt tavarat
Työryhmä esitti lainsäädäntöön kokonaan uutta pykälää, joka koskee huoneistoon jätettyjä tavaroita. Ehdotuksessa mahdollistettaisiin vuokranantajalle huoneistoon jätetyn tavaran lahjoittaminen tai hävittäminen sellaisen omaisuuden osalta, jonka myyntitulot eivät kattaisi huolenpito- tai myyntikustannuksia. Käytännössä huoneistoon jäänyt omaisuus siirtyisi vuokranantajalle tietyn määräajan kuluttua ja sen ajan vuokranantajalla olisi velvollisuus huolehtia omaisuudesta. Vuokranantajalle asetettaisiin myös ilmoitusvelvollisuus huoneistoon jääneestä omaisuudesta. Ehdotus koskisi kaikenlaista omaisuutta, ei vain vähäarvoista tai arvotonta omaisuutta.
Tupakointikielto
Tupakointikielto on säädetty tupakkalaissa, jossa tupakointi on kielletty asuntoyhteisön yhteisissä ja yleisissä sisätiloissa. Tämän lisäksi asuntoyhteisö on voinut kieltää tupakoinnin ulkotiloissa, jos kyseiset tilat ovat asuntoyhteisön itsensä hallitsemia. Lainsäädäntö mahdollistaa tupakoinnoin kieltävän ehdon lisäämisen asunnon vuokrasopimuksessa, mutta tämän lisääminen on voinut unohtua joiltakin vuokranantajilta, ja kohdan lisääminen jälkikäteen ei onnistu yksipuolisesti. Tämän vuoksi työryhmä ehdotti tupakointikieltoa lain olettamaksi kaikkiin vuokra-asuntoihin. Tupakointikieltoon sisältyisi tupakointi niin vuokra-asunnon sisällä, parvekkeella kuin piha-alueilla.
Purkamisperuste
Työryhmä esitti, että vuokranantajan purkamisperusteita laajennettaisiin lisäämällä lakiin yleinen purkamisperuste, joka mahdollistaisi vuokrasopimuksen purkamisen erittäin painavalla syyllä. Tämä mahdollistaisi vuokranantajalle vuokrasopimuksen purkamisen esimerkiksi tilanteessa, jossa vuokralainen on syyllistynyt vakavaan väkivaltarikokseen asunnon lähialueilla.
Säännös ei käytännössä juurikaan laajentaisi purkamisperusteita nykyisestä, mutta se helpottaisi vuokranantajan ja tuomioistuimen harkintaa tilanteessa, jossa vuokrasopimuksen purkamiselle vaikuttaisi oleva olosuhteisiin nähden erittäin painavat syyt.
Muuttopäivä
Työryhmä totesi mietinnössä, että muuttopäivää koskeva olettamasäännös ei enää vastaa vuokramarkkinoilla vallitsevaa yleistä käytäntöä, jonka vuoksi ehdotettiin, että jatkossa olettamasäännöksen mukainen muuttopäivä olisi vuokrasopimuksen päättymispäivä. Osapuolet voisivat kuitenkin halutessaan sopia muuttopäivästä toisin.
Vakuus ja vuokrankorotukset
Vuokralaisten suojelemiseksi on lainsäädäntöön ehdotettu uusia pakottavia säännöksiä vuokralaisen suojaksi vakuuden ja vuokrankorotuksien osalta. Mikäli vuokranantaja laiminlöisi vakuuden palauttamista koskevia säännöksiä, vuokranantaja voisi joutua maksamaan viivästyskoron lisäksi vakiokorvauksen, joka vastaisi viidesosaa vakuudesta.
Yksi keskeisimmistä muutoksista on vuokrankorotusten sääntely. Säännöksellä halutaan estää tilanteet, joissa vuokralaisen tulisi ymmärtää alkaa maksaa korotettua vuokraa ilman erillistä ilmoitusta. Tulevaisuudessa vuokranantajien tulisi ilmoittaa vuokrankorotuksista vuokralaiselle aina kirjallisesti. Tämän lisäksi vuokrankorotus voisi tulla voimaan aikaisintaan kahden kuukauden kuluttua ilmoituksen tekemisestä. Korotettua vuokraa ei myöskään saisi periä takautuvasti. Tämä ei koskisi mahdollisia taloyhtiöiden vesimaksujen korotuksia.
Päivityksiä jatkovalmisteluun
Työryhmän esityksessä oli paljon kaivattuja muutoksia, mutta vuokrasopimusten irtisanomisaikojen päivitykseen toivotaan vielä päivytyksiä. Työryhmässä yksityisiä vuokranantajia oli edustamassa Suomen Vuokranantajat ry:n lakiasiainjohtaja Tarik Ahsanullah.
Suomen Vuokranantajat toivoo, että vuokrasopimusten irtisanomisaikoihin tehtäisiin päivityksiä, jotta ne vastaisivat paremmin nykypäivän asuntomarkkinoita. Kansainvälisesti vertailtuna Suomen irtisanomisajat ovat maailman tiukimpia. Vuokralaisten yhden kuukauden irtisanomisaika aiheuttaa vuokratulomenetyksiä ja vuokranantajien puolen vuoden irtisanomisaika, kun vuokrasuhde on kestänyt yli vuoden, on kohtuuttoman pitkä esimerkiksi sopimusrikkomustilanteissa. Pitkä irtisanomisaika vaikeuttaa myös asunnon myyntiä ja haittaa näin asuntokauppaa. Näiden syiden takia Suomen Vuokranantajat esittävät vuokrasopimuksen irtisanomisaikoihin muutoksia: vuokralaisen yleinen irtisanomisaika olisi kaksi ja vuokranantajan kolme kuukautta.
Suomen Vuokranantajat toivovat lainsäädännön uudistamisen yhteydessä muutosta myös häiriökäyttäytymiseen ja sopimusrikkomuksiin.
Lainsäädännön muutoksien vaikutukset Asuntosäästön liiketoimintaan
Ehdotetut muutokset voisivat tuoda selkeyttä vuokrasopimuksiin, vähentää hallinnollista työtä ja pienentää riitatilanteiden riskiä. Sähköisen viestinnän salliminen ja ilmoitusvelvollisuuden tiukentaminen helpottaisivat vuokrasuhteiden hallintaa, mikä voisi parantaa sijoittajien saamaa tuottoa ja vuokralaisen asiakaskokemusta. Irtisanomiajan pidentäminen kuukaudesta kahteen toisi enemmän pelivaraa vuokraukseen, mutta vastaavasti asunnon vaihtaminen hidastuisi. Näemme kuitenkin muutokset positiivisina, vaikka näillä ei merkittävää muutosta nykyiseen käytäntöön olekaan.
