Kohde-esittely: ostimme kerrostalon Riihimäeltä

Loppuvuoden myynti on sujunut hyvin ja hankimme yhteistyössä kahden muun sijoittajan kanssa kerrostalokohteen Riihimäen keskustan tuntumasta. Kohteella oli hintaa hieman vajaa kaksi miljoonaa euroa ja se sisältää 36 asuntoa, jotka jakautuvat tasaisesti yksiöihin, kaksioihin ja kolmioihin. Kiinteistö on rakennettu 1973 ja se on ollut vakuutusyhtiön vuokrauskäytössä pääasiassa lapsiperheille ja työssäkäyville. Alueen ja kohteen vuokrausaste on ollut hyvin korkea. Riihimäen rautatieasemalle on matkaa noin 2 kilometriä, josta pääsee esimerkiksi junalla Helsingin ydinkeskustaan tunnissa.  Pääkaupunkiseudun kehyskunnat nauttivat alueellisesta muuttovoitosta ja sijoittajille sopivat markkinat löytyvätkin Suomen yliopistokaupunkien lisäksi juuri pk-seudun kehyskunnista. Positiivinen muuttoliike takaa kohteen arvon säilymisen myös tulevaisuudessa.  Itse kiinteistöstä on pidetty hyvää huolta ja yhtiölle sekä asunnoille onkin tehty kattavasti kiinteistön ylläpitotöitä ja peruskorjauksia (mm. käyttövesiputket, katto  sekä kaikkien huoneistojen kylpyhuoneet ja keittiöt on uusittu).  Yhtiön talous on näiden ennakoivien toimenpiteiden myötä hyvällä tasolla eikä yhtiöllä ole juuri korjausvelkaa. Asuntosäästön portfolioon tästä kokonaisuudesta tulee 16 uutta asuntoa. Kohteen vuokratuotto ylläpito- ja vastikekulujen jälkeen on noin 9,2 prosenttia vuodessa.  Kuvituskuva (pyrimme säilyttämään asukkaiden yksityisyyden, sillä kohteesta omistetaan enemmistö)  Sen sijaan että ostaisimme kokonaisia kiinteistöjä suoraan, pyrimme kohdekohtaisiin yhteisostoihin 1-2 institutionaalisen sijoittajan kanssa Kohteiden ostaminen yhdessä muiden institutionaalisten sijoittajien kanssa on järkevää riskienhallinnan suhteen pääasiassa kolmesta eri syystä. Ensinnäkin portfoliota voidaan hajauttaa näin tehokkaammin maantieteellisesti ja kaupunkien sisällä alueellisesti, kun yksittäiset huoneistot sijaitsevat enemmän eri taloyhtiöissä sen sijaan että ostaisimme kokonaisia kerrostaloja. Toisekseen pankkien näkökulmasta on parempi, että taloyhtiöissä on useampi omistaja, jolloin esimerkiksi rahoitusvastikkeisiin saadaan paremmat lainaehdot taloyhtiökohtaisesti.  Kolmanneksi yhdessä hankittavat suuremmat kokonaisuudet mahdollistavat ns. määräalennukset hankintahinnassa sen sijaan että asuntoja ostettaisiin suoraan ja yksittäin. Tämä näkyy suoraan vuokratuotossa, joka on portfoliossamme hieman markkinaindeksiä parempi.  Esimerkiksi nyt ostetun kohteen markkinahinta on arviolta noin 2,4 miljoonaa euroa, mikäli asunnot myytäisiin pois yksitellen pitkällä aikavälillä. Kirjaamme kuitenkin asunnot toteutuneella kauppahinnalla taseeseen, emmekä tee spekulatiivisia arvonkorotuksia ostohintaan, jotta portfoliomme toiminta olisi mahdollisimman läpinäkyvää. Tämä toimintatapa suojaa sijoittajiamme markkinoiden hinnanmuutoksilta ja takaa realistisen tuoton sekä tuotto-odotuksen myös tulevaisuudessa. Bonuksena tietysti, että kohteiden hallinnointi ja vuokraaminen ja mahdollinen ulkoistaminen on edullisempaa, mikäli samasta taloyhtiöstä tai alueelta omistetaan useampia huoneistoja – tai kokonaisuuksia. 

Author: Janne Weander

Kirjoittaja on ekonomi ja asuntosäästön osakas

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *