Kassavirta on asuntosijoittamisen perusta

Harva sijoitusluokka tarjoaa yhtä säännöllistä kassavirtaa kuin sijoitusasunnot. Säännöllisyyden myötä rahavirrat ovat melko hyvin ennustettavissa ja omalla aktiivisuudella on mahdollista vaikuttaa tuottoon. Esimerkiksi optimaalisen vuokratason löytäminen vaatii laajaa kokemusta ja paikallista markkinatuntemusta.

Vaikka asunnoista saatava kassavirta on hyvin ennustettavissa, voivat asuntojen hinnat vaihdella lyhyellä aikavälillä. Historian valossa asuntojen hintakehitys on kuitenkin ollut suhteellisen vakaata. Tärkeintä on varmistua siitä, että ostettavan kohteen tuottolaskelmat ovat kunnossa ostohetkellä. Lisäksi tulee huomioida myös alueelliset tekijät, jotka pitävät huolen asunnon arvon säilymisestä pitkällä aikavälillä. Alueriskiä on mahdollista hallita hajauttamalla salkku moneen eri kaupunkiin ja kaupunginosaan.

Asuntosijoittajan tulisi keskittyä ensisijaisesti asunnosta saatavaan kassavirtaan eikä hintamuutoksilla spekulointiin. Arvonnousun kautta kertyvä tuotto realisoituu vasta asunnon myyntihetkellä, jonka oletettavasti ei pitäisi olla pitkäjänteisen asuntosijoittajan näköpiirissä. Toisaalta, kertynyttä arvonnousua voi hyödyntää jo asunnon omistamisen aikana käyttämällä kohonnutta vakuusarvoa uusien lainojen vakuutena.

Mahdollisuus vaikuttaa

Asuntosijoittajalla on useita eri mahdollisuuksia vaikuttaa sijoitukseensa. Asunnon arvoa voi ja usein kannattaa kohottaa edullisilla, mutta kokonaisilmeen kannalta merkittävillä remonteilla. Samalla asunnon viihtyvyys paranee, jolla voi olla vaikutusta vuokralaisen pysyvyyteen. Remontoidusta asunnosta voi myös pyytää hieman korkeampaa vuokraa.

Asuntosijoittaja voi myös vaikuttaa laajemmin asuintalon asioihin ja sen tulevaisuuteen hakemalla taloyhtiön hallitukseen. Tällöin sijoittajan on helpompi muodostaa kattava näkemys yhtiöstä sekä mahdollisesti myös pitkän tähtäimen suunnitelman ulkopuolisista remonteista. Tärkeimpänä asiana sijoittaja pääsee kehittämään yhtiötä ja edesauttamaan sijoituksensa arvonkehitystä. Mikäli sijoittajalla ei ole aikaa tai hän ei koe hallitustyöskentelyä mielekkäänä, on kuitenkin aina suositeltavaa osallistua yhtiökokouksiin.

Vuokralaisen valinta on yksi tärkeimpiä vaikuttamishetkiä. Sopivan vuokralaisen hankkiminen vaatii hyvien käytäntöjen mukaan toimimista sekä jonkinlaista ihmistuntemusta. Asuntosijoittajan voi nähdä toimivan asiakaspalveluammatissa ja hyvän vuokranantajan on välttämätöntä ylläpitää asiakassuhdetta. Yhteydenpito ja käytännön asioiden hoitaminen on yksi syy miksi osa karttaa asuntosijoittamista.

Tunnustettakoon, että sähköisen kaupankäynnin aikakautena on helpompiakin tapoja sijoittaa kuin ryhtyä asuntosijoittajaksi. Asuntojen omistaminen on kuitenkin mielenkiintoista, jonka myötä oppii uusista aihepiireistä ja osaa katsoa alueellisia asioita uudesta näkökulmasta. Lisäksi asuntosijoittajan on mahdollisuus tavata muita asuntosijoittajia, vaihtaa näkemyksiä ja toteuttaa suurempia projekteja yhdessä.

Hyvä tuotto ja velkavivun hyödyntäminen

Hiljattain Suomen Vuokranantajien Pellervon taloustutkimuksella teettämän tutkimuksen mukaan vuokratuotto on pitkällä aikavälillä pysynyt noin 3,5 prosentissa. Luku on melko matala mutta tähän kannattaa suhtautua kriittisesti. Luvussa lienee mukana uudistuotanto ja ydinkeskustojen heikomman vuokratuottoprosentin kohteet, jotka laskevat keskiarvoa. Pidämme hyvänä vuokratuottotasona 6-8 prosenttia, kun vuonna 2016 Asuntosäästö.fi asuntokannan vuokratuotto oli 7,61 prosenttia. Kasvaneesta asuntosijoittamisen suosiosta huolimatta uskomme tavoitetason täyttäviä kohteita löytyvän myös tulevaisuudessa.

Pankin myöntämällä velkarahalla on mahdollista parantaa oman pääoman tuottoprosenttia merkittävästi. Esimerkiksi jos 7% vuokratuoton asunto ostetaan 60% lainarahalla jonka korko on 3%, saadaan oman pääoman tuotoksi 13%. Pääsääntöisesti asuntolainan vakuudeksi kelpaa ostettava asunto 70-80% osalta ja loppusumma tulee rahoittaa muilla käytettävissä olevilla vakuuksilla tai omalla rahalla. Velkavipua hyödynnettäessä myös riskit nousevat, jolloin riskikartoitus ja skenaarioanalyysit tulee olla tehtynä.

Mikäli velkavipua halutaan hyödyntää sijoituksen rahoittamiseksi, on tärkeintä pyrkiä positiiviseen kassavirtaan jolloin asunto ”lyhentää itse itseään”. Tämän lopputulemana sijoittajalle jää ennen pitkään velaton asunto sekä kuukausittainen lisätienesti. Pitkäjänteisen asuntosijoittajan on suhteellisen vaivatonta kasvattaa asuntosalkkuaan ajan myötä. Osa hankkii asuntoja hajautusmielessä muiden sijoitusmuotojen rinnalle, osalle tästä syntyy tärkeä harrastus ja osa saattaa ryhtyä täysipäiväisesti asuntosijoittajaksi. Tapoja on monia.

 

– – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –

Kolumnissa kirjoitetut näkökohdat ovat ainoastaan kirjoittajan omakohtaisia näkemyksiä, eivätkä edusta Asuntosäästön tai sen toimielinten edustajien liiketoiminnallisia kannanottoja. Kirjoitusta ei tule ymmärtää juridisena konsultaationa, vaan ainoastaan kirjoittajan esiin nostamina huomionarvoisina näkökohtina. 

Author: Janne Weander

Kirjoittaja on Ekonomi (Cambridgen yliopisto) ja Kansainvälisen politiikan kandidaatti (Tampereen yliopisto), sekä asuntosäästö.fi:n perustajaosakas

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *