Elokuun aloitus – näin toimimme asuntosäästö.fi:ssä

Viikoilla 31-32 asiakkaat sijoittivat asuntosäästö.fi-palveluun yhteensä 105 200 euroa. Keskimääräinen sijoitus näiden kahden viikon aikana oli 5 260 euroa.

Tutustuisimme useaan asuntoon ja löysimme elokuun alussa kuusi potentiaalista kohdetta, joista harkitsimme tekevämme tarjoukset. Yksittäisen asunnon kohdalla tärkein kriteeri oli, että tunnemme alueen ja sen keskimääräisen hintatason. Pidämme tärkeänä myös aluekohtaista positiivista muuttovirtaa, joka edesauttaa arvon ja vuokratason nousua pitkällä aikavälillä. Rahaston toiminta ja tuottojen maksu perustuvat kuitenkin vuokratulosta saatavaan kassavirtaan.

Jyväskylä

Kaikki löytämämme kuusi kohdetta sijoittuivat noin 8% vuokratuottoon ennen tarjouksia. Kolme kohteista sijaitsivat samassa taloyhtiössä Jyväskylässä ja myyjänä oli eräs suuri toimija Suomen asuntomarkkinoilla. Matkaa Jyväskylän keskustaan on noin 3 kilometriä ja yliopistolle 2,8 kilometriä. Suuria remontteja ei ole näköpiirissä keskipitkällä aikavälillä. Kohteiden yksittäinen markkinahinta on noin 50 000 euron tienoilla.

Saimme neuvoteltua tukkualennusten myötä asuntokohtaisen hinnan 43 000 euroon, nostaen vuokratuoton hulppeaan 8,95%. Jokaisessa kolmessa asunnossa oli myös valmiina pitkäaikaiset vuokralaiset. Sovimme kaupat.

Savonlinna

Yksi kohteista sijaitsi Savonlinnan keskustassa (matkaa AMK-kampukselle noin 1,5 km). Savonlinnassa on tarve yksiöille keskusta-alueella ja asutus keskittyy yhä enemmän keskustan tuntumaan myös tulevaisuudessa. Kaupunki on meille tuttu ja yhtiössä on isot remontit tehty. Asunnon hintapyyntö oli ainoastaan 39 000 euroa.

Kävimme katsomassa asuntoa ja paljastui, että jopa kylpyhuone oli uusittu kokonaan omistajan toimesta viime vuonna (kuva alla). Soitto isännöitsijälle ja välittäjälle paljasti, että asunnon omistaa paikallinen pankki, joka ei ole tehnyt vuokrankorotuksia 14 vuoteen.

Asunnon pyyntihinta perustui pankin sille asettamaan tasearvoon. Laskimme, että nykyisellä markkinavuokralla asunnosta kannattaisi tarjota 45 000 euroa, jotta 8% vuokratuottotavoite täyttyisi.

Kahden tarjouskierroksen jälkeen sovimme asunnosta kaupat 40 500 eurolla, jolla vuokrankorotuksen jälkeinen vuokratuotto on yli 10%. Asunnon markkina-arvo on viime vuosina toteutuneiden kauppahintojen perusteella noin 55 000 euroa – ilman kylpyhuoneremonttia. Tässä kohtaa on pakko myöntää, että näin hyviä kohteita tulee vastaan vain muutaman kerran vuodessa.

Syntynyt kassavirta ja tuotonmaksu

Kahden viikon aikana tulleiden sijoitusten ja neljän ostetun asunnon myötä, näyttää laskelma ostettujen asuntojen osalta seuraavalta:

Yleensä vuokraustoiminnassa on pieniä kuluja, jotka vähentävät kokonaistuottoa (esimerkiksi jääkaappi rikkoutuu tai on maalaustarvetta), joten toteutunut tuotto selviää vasta vuoden lopussa.

Asuntojen hinnaksi varainsiirtoveroineen muodostui siis 172.890,00 euroa, josta 67 690 euroa rahoitettiin perustajaosakkaiden (A-osakkeet) pääomalla. A-osakkeiden pääomaa voidaan käyttää puskurina asuntojen hankinnoissa tai sillä voidaan maksaa tarvittaessa tuotto-osakkeiden lunastuksia.

Korostamme, että markkinahintaa edullisemmin ostamamme asunnot tullaan arvostamaan taseeseen toteutuneilla hankintahinnoilla käyvän arvon sijaan. Asuntoportfolion markkina-arvosta ja toistaiseksi toteutumattomasta arvonnoususta tulemme kertomaan tilinpäätöksessä erikseen.

Pyrimme myös tulevaisuudessa löytämään 8% vuokratuottotavoitteen ylittäviä kohteita. Nyt ostettujen kohteiden tuotto-odotus on mukana, kun tulevan vuoden tuotto-odotusta määritetään. Lue lisää tuotteistamme täältä.

 

Author: Janne Weander

Kirjoittaja on Ekonomi (Cambridgen yliopisto) ja Kansainvälisen politiikan kandidaatti (Tampereen yliopisto), sekä asuntosäästö.fi:n perustajaosakas

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *